2017年，房地產(chǎn)業(yè)始終被調(diào)控的低氣壓所籠罩。一年的成績(jī)，到最后還是用數(shù)字來(lái)體現(xiàn)。一些抓住不限購(gòu)城市去庫(kù)存機(jī)會(huì)的房企在此輪實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)爆發(fā)，走得比千億更遠(yuǎn)，越向三千億、四千億，甚至是五千億量級(jí)，而去年全年，銷售額最高的房企不過(guò)三字頭。
數(shù)字輕浮，但對(duì)轉(zhuǎn)型的思考沉重。這個(gè)行業(yè)發(fā)展如此之快，是否有可能成為可持續(xù)現(xiàn)象?每年翻番的增速是否不用很久便會(huì)戛然而止?
這一年，行業(yè)大鱷發(fā)起的數(shù)宗并購(gòu)案具有信號(hào)般的意義。如萬(wàn)科在收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)公司印力后，聯(lián)手中國(guó)財(cái)團(tuán)收購(gòu)物流公司普洛斯;融創(chuàng)在帶著150億進(jìn)入樂(lè)視后，又耗資400多億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)十三個(gè)文旅項(xiàng)目。萬(wàn)科和融創(chuàng)對(duì)行業(yè)有著截然相反的判斷，卻又同樣選擇了多元化。
大船掉頭，誰(shuí)能最快調(diào)整到位?
5000億之憂
2017年初，一家著名房企的高管判斷，行業(yè)在經(jīng)過(guò)2016年那樣的銷售大年之后，2017年將是銷售小年。這也是行業(yè)的普遍看法。
彼時(shí)，碧桂園被爆出2017年公司內(nèi)部的銷售目標(biāo)是5000億元。而2016年全年，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)是3088.4億元。
5000億的目標(biāo)讓人難以想象。但截至2017年11月末，碧桂園的實(shí)際銷售金額已到達(dá)5342.7億元，而去年11月，碧桂園的銷售金額為2881.4億元，前后一年增速85.42%。
同行者萬(wàn)科，2017年前11個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?676.5億元，如無(wú)意外，到年底將成為第二個(gè)沖破5000億元銷售大關(guān)的房企。
這些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)個(gè)紀(jì)錄被打破，曾經(jīng)的腦洞全部變成事實(shí)，那些喊出過(guò)驚人目標(biāo)的房企現(xiàn)在走向下一個(gè)更驚人的目標(biāo)。
今年的主題仍是分化，不同規(guī)模的房企差距將繼續(xù)拉大。在大型房企闖關(guān)5000億銷售的同時(shí)，數(shù)不清的小房企還在100億的關(guān)口苦苦掙扎。
房地產(chǎn)咨詢公司克而瑞發(fā)布的房企銷售排名榜單顯示，截至11月末，排名第一百名的房企為信達(dá)地產(chǎn)，銷售金額為125.1億元。在百名之后，那些不知名小房企將逐漸消失，被吞并或因開發(fā)難以為繼，自然退出這個(gè)市場(chǎng)。
同期，中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，全國(guó)商品房銷售面積為14.7億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中商品住宅銷售面積12.6億平方米，同比增長(zhǎng)5.4%。價(jià)格方面，百城新建住宅均價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，整體趨穩(wěn)。
大型房企在弱市下凸顯的優(yōu)勢(shì)非小型房企可以學(xué)習(xí)復(fù)制，其規(guī)模的大躍進(jìn)也非全國(guó)平均增速可比。一家內(nèi)房的高管接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)指出，“由于調(diào)控影響，一線城市成交降溫明顯�！彼J(rèn)為，這一波業(yè)績(jī)爆發(fā)的房企，多數(shù)在不限購(gòu)的、低效能的三四線城市抓住了機(jī)會(huì)。
問(wèn)題在于，經(jīng)過(guò)此輪消耗之后，三四線城市樓市還有多少空間?規(guī)模房企每年翻番的增速是否可持續(xù)?
轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型!
離5000億僅有一步之遙的萬(wàn)科宣布，公司告別開發(fā)商時(shí)代了。
2014年，萬(wàn)科在年報(bào)中喊出向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并表示:“未來(lái)三年，萬(wàn)科這些業(yè)務(wù)方向?qū)⒅饾u顯露出來(lái)�！�2017年是成果檢驗(yàn)期，隨著公司長(zhǎng)租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、教育等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊的發(fā)展，萬(wàn)科城市配套服務(wù)商雛形已現(xiàn)。
多元化轉(zhuǎn)型的本質(zhì)是風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是房企出于對(duì)地產(chǎn)業(yè)的擔(dān)憂，對(duì)更具潛力的新興領(lǐng)域業(yè)務(wù)的追求。
萬(wàn)科董事會(huì)主席、總裁郁亮的判斷是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，基于此，萬(wàn)科多元化的戰(zhàn)略可以被理解。
有趣的是，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌卻有著截然相反的判斷，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)到了鉆石時(shí)代，“大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊驹诓粩嗟睾喜⑿」镜氖袌?chǎng)份額。小公司都沒(méi)了，這個(gè)時(shí)代就結(jié)束了�！�
盡管如此，融創(chuàng)也在走投資“美好生活”的路線。通過(guò)入股鏈家切入存量房業(yè)務(wù)，不久后又成為了樂(lè)視的白武士，年中又用數(shù)百億攬過(guò)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，這時(shí)融創(chuàng)已非單純的房地產(chǎn)開發(fā)商。
消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的機(jī)會(huì)正在把房地產(chǎn)業(yè)版圖的利益重新發(fā)配，以客戶數(shù)據(jù)為中心，把各種場(chǎng)景化應(yīng)用的價(jià)值變現(xiàn)。
不僅進(jìn)取的房企提出多元化發(fā)展，就連一向有“保守”刻板印象的央企，近兩年來(lái)都在積極轉(zhuǎn)型。譬如綠地，在今年花大力氣轉(zhuǎn)型，在以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時(shí)，往上疊加基建、大消費(fèi)、金融以及康養(yǎng)、科創(chuàng)等多元產(chǎn)業(yè)。
中海也正在脫掉過(guò)往那件“專心埋頭蓋房子”的衣服。從專業(yè)化到多元化的路上，這一年的中海比往年更具故事性。
舊命題新階段
對(duì)房企而言，多元化不算一個(gè)新鮮命題。早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型。但這一階段的轉(zhuǎn)型并未有樣本出現(xiàn)，反而是探索多元化業(yè)務(wù)失敗，從而再次集中火力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)的案例。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“跟前一個(gè)階段相比，房企這兩年的多元化投資更為務(wù)實(shí)。過(guò)去兩年部分多元化其實(shí)是不成功的，現(xiàn)在的多元化更為理性，也和地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資有較好的關(guān)聯(lián)性。目前而言，不少地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)、文化旅游、城市經(jīng)營(yíng)等方面下功夫，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)相掛鉤，可以產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)�！�
不同房企轉(zhuǎn)型的節(jié)點(diǎn)、方向、步伐不盡相同，優(yōu)劣好壞難以一言以蔽之。相同的是，相比當(dāng)下階段仍高歌猛進(jìn)的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，房企多元化業(yè)務(wù)尚未成熟，未能為公司營(yíng)收作顯著貢獻(xiàn)。
以華潤(rùn)置地為例，其多元化業(yè)務(wù)被歸納總結(jié)在“建筑、裝修服務(wù)及其他”分部中。2017年上半年，華潤(rùn)置地總收入同比下降21.0%到352.59億港元，這個(gè)分部的收入為21.59億港元，僅占總收入的6.1%。
盡管收入貢獻(xiàn)不大，但行業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展邏輯的改變使房企必須思考多元化的必要性。
在近日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度;抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
在租購(gòu)并舉的發(fā)展推進(jìn)下，房企的認(rèn)知已有所變化。
如中海地產(chǎn)便認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是單一的商品房與商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)租購(gòu)并舉的住房體系的適應(yīng)，以及不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)的能力，將決定企業(yè)的成敗。
無(wú)論怎樣去解讀房企選擇的變化，它們均代表著某種信號(hào)。
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