近期，關(guān)于今后實行商品房預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售的討論多了起來。在過去20多年的市場化歷程中，商品房預(yù)售制度始終扮演著房地產(chǎn)市場“四梁八柱”之一的重要角色，在一定時期內(nèi)緩解了住房供應(yīng)不足的問題，也成就了近年來行業(yè)較快的周轉(zhuǎn)速度。
但預(yù)售制度也給房地產(chǎn)市場帶來了不少問題，“先交錢再收房”的發(fā)展模式存在很多不可預(yù)料的風(fēng)險因素，導(dǎo)致購房者往往處于被動地位，甚至面臨巨大的資金損失風(fēng)險。如果開發(fā)商因資金管理不善出現(xiàn)資金鏈斷裂，還會出現(xiàn)“爛尾樓”等一系列問題。
商品房預(yù)售制度的歷史功過還有待市場檢驗，但在今后應(yīng)該實行預(yù)售制還是現(xiàn)房銷售的討論中，許多專家學(xué)者已經(jīng)把二者的利弊基本厘清，不少觀點認(rèn)為現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但短期內(nèi)不會全面推廣。
現(xiàn)房銷售“風(fēng)起”
風(fēng)起于廣東。
今年9月，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)了《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，表示廣東省對商品房預(yù)售制度進行了調(diào)研，擬“逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售”。隨后相關(guān)部門出面澄清，該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。但一場關(guān)于商品房預(yù)售制度和現(xiàn)房銷售的討論已經(jīng)由此展開。
“廣東是住房市場發(fā)展較早的城市，當(dāng)前現(xiàn)房銷售的試點既吻合了房地產(chǎn)發(fā)展的實際需要，也是當(dāng)前改革開放40周年房地產(chǎn)領(lǐng)域試圖改革的一個重要環(huán)節(jié)。實際上，深圳此前在土地出讓的時候就已經(jīng)有現(xiàn)房銷售政策出臺，所以現(xiàn)房銷售的模式是符合預(yù)期的�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這一政策對于開發(fā)商的考驗很大，這是未來住房制度改革的方向，但也不會“一刀切”，會針對具體地塊進行試點。
事實上，早在今年4月底，福建省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳就要求福州、廈門兩市進行試點，在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。而在更早的時候，杭州、南京、蘇州等城市在2016年的土地拍賣時也曾出現(xiàn)過現(xiàn)房銷售要求。其中，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現(xiàn)房銷售，占比超50%。
今年以來，除了福建省有類似要求，10月19日，合肥市還專門發(fā)布了《關(guān)于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。
此外，近日，廣東省首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府也在深圳正式亮相。同時，廣東省中山市國土局網(wǎng)站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現(xiàn)售”為前提條件�，F(xiàn)房銷售“風(fēng)起”， 在房地產(chǎn)長效機制呼之欲出的節(jié)點，這對房地產(chǎn)市場將帶來哪些影響？
大勢所趨 等待時機
“預(yù)售制度是從香港引進來的，最開始是考慮到商品房建設(shè)可能會遇到資金緊張，同時商品房需求量大，所以開始了商品房預(yù)售制度。但一直以來預(yù)售制度也給購房人帶來了很多困擾和糾紛，我們遇到過一房二賣、虛假宣傳（比如學(xué)區(qū)房欺詐以及其他配套等無法達到宣傳標(biāo)準(zhǔn)）、逾期交房甚至是‘爛尾樓’以及其他很多種辦不了房產(chǎn)證的情況�！鼻乇慨a(chǎn)律師團資深律師孫雨寒認(rèn)為，如果實行現(xiàn)房銷售，很多購房糾紛能得到避免。
但從實際落地情況來看，推廣現(xiàn)房銷售仍有許多問題有待厘清。新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，借助加快建立房地產(chǎn)市場長效機制要求的“東風(fēng)”，適時推動現(xiàn)房銷售，有助于減少和消除一些市場亂象，也有利于房企降杠桿、防風(fēng)險。但即使實行現(xiàn)房銷售，同樣也可能存在交易不公平問題，而且全面推廣現(xiàn)房銷售，面臨著房企資本金不足、需要修法先行、需要循序漸進等方面的難點。
例如在資金壓力方面，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，在一二線城市，房地產(chǎn)市場大都采取土建工程達到一定標(biāo)準(zhǔn)才能預(yù)售的模式（如封頂預(yù)售），而在三四線城市，這種預(yù)售制管理模式相對寬松一些，因此，現(xiàn)房銷售下需要商業(yè)資金彌補的缺口會更大，融資成本上升壓力則會更大。
關(guān)于預(yù)售制度和現(xiàn)房銷售的走向，影響最直接的是房地產(chǎn)開發(fā)商。
日前，《中國建設(shè)報•中國房地產(chǎn)》采訪了多家房企，但不少企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，“公司認(rèn)為這個話題比較敏感，不便公開發(fā)表觀點�！�
一位不愿具名的華南某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在當(dāng)前的建筑工程技術(shù)和融資環(huán)境下，現(xiàn)房銷售將使開發(fā)商面臨巨大壓力，尤其對于中小開發(fā)商來說，面臨的可能是“出局”�，F(xiàn)房銷售可能會在部分去化壓力大的城市進行試點，但在市場維穩(wěn)的前提下，短期內(nèi)應(yīng)該不會全面推廣現(xiàn)房銷售。
“房地產(chǎn)市場對預(yù)售制度非常敏感，特別是那些強調(diào)高周轉(zhuǎn)和高負(fù)債的企業(yè)。雖然短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，現(xiàn)房銷售是大勢所趨，但如果現(xiàn)在取消預(yù)售制度，短期內(nèi)會帶來供應(yīng)量銳減，不利于市場平穩(wěn)運行。因此，必須在房價平穩(wěn)周期內(nèi)實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在還未到這個時期。
但隨著越來越多的城市開始嘗試現(xiàn)房銷售，房地產(chǎn)市場的一個新窗口正在慢慢打開。
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