伴隨著自由港建設(shè)靴子的落地，重大利好光環(huán)加持下的海南催生了經(jīng)濟(jì)熱潮，但對(duì)于這個(gè)曾經(jīng)在中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史中，扮演重要角色的島嶼省份來說，突如其來的房地產(chǎn)嚴(yán)控政策的接連出臺(tái)，將帶來其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)的局勢(shì)之變。
據(jù)了解，3月31日，海南出臺(tái)堪稱全國(guó)最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨后4月16日，政策再度“窮追猛打”，及至4月22日，海南省再次發(fā)布《中共海南省委辦公廳 海南省政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，調(diào)控政策再度加碼升級(jí)。
對(duì)此，新城控股集團(tuán)有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷指出，在海南明確建設(shè)“自由港”之下，更重要的是，這意味著海南省已經(jīng)全面調(diào)整了戰(zhàn)略思路，“由過去的眼睛向內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)橛邮澜纾蓚鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)思維調(diào)整為升維發(fā)展邏輯，房地產(chǎn)業(yè)將不再被視為可以依賴的支柱產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)而成為配套新興產(chǎn)業(yè)的配角產(chǎn)業(yè)”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，當(dāng)前海南出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策邏輯很清晰，“房住不炒”的思路會(huì)延續(xù)，同時(shí)未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對(duì)于自由港建設(shè)的各類地產(chǎn)業(yè)務(wù)支持會(huì)加大，而對(duì)于一些濱海住宅或其他項(xiàng)目，管控會(huì)嚴(yán)厲。
誠(chéng)然，海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整勢(shì)必將影響區(qū)域內(nèi)樓市交易的走勢(shì)，長(zhǎng)期來看，甚至乎房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的變局，而對(duì)于此前已經(jīng)在海南布局的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也必然會(huì)帶來影響。
對(duì)此，時(shí)代周報(bào)記者采訪多家在海南有項(xiàng)目或土儲(chǔ)的房企了解應(yīng)對(duì)措施。
雅居樂方面對(duì)此回應(yīng)表示，一直以來，雅居樂堅(jiān)持貫徹執(zhí)行中央“房住不炒”的思路，同樣也堅(jiān)決擁護(hù)國(guó)家對(duì)海南的戰(zhàn)略規(guī)劃，雅居樂深耕海南已愈十年，多元化產(chǎn)業(yè)布局涵蓋地產(chǎn)、環(huán)保、教育等多個(gè)板塊，清水灣項(xiàng)目本身也已在過去十年中逐步形成了教育、婚慶、會(huì)展、游艇、旅游、環(huán)保、文體等八大產(chǎn)業(yè)布局，在未來，隨著海南作為自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)程，雅居樂也將積極響應(yīng)新時(shí)代的召喚，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，參與多元產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為海南的提速發(fā)展貢獻(xiàn)一己之力。
海南樓市之變
4月13日，在建省30周年大會(huì)上，海南省獲得黨中央支持，將建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國(guó)特色自由貿(mào)易港建設(shè)。次日，新華社發(fā)布中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱《意見》），全面闡述海南發(fā)展自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港等相關(guān)實(shí)施要點(diǎn)。
相比此前上海、廣東、天津、福建等地建設(shè)的自貿(mào)區(qū)，海南省明確建設(shè)自貿(mào)港被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是其時(shí)自貿(mào)區(qū)的升級(jí)版，未來海南的開發(fā)力度將是自貿(mào)區(qū)不可比擬的，其在產(chǎn)業(yè)、交通、人口、房地產(chǎn)方面均將迎來一次國(guó)家重大戰(zhàn)略政策的機(jī)遇。
面對(duì)海南陡然大開的經(jīng)濟(jì)前景，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)圈的討論熱度，還是資本市場(chǎng)的指標(biāo)均呈現(xiàn)出了新一輪的海南經(jīng)濟(jì)熱潮。不過，不同產(chǎn)業(yè)升級(jí)的服務(wù)及技術(shù)行業(yè)，海南的房地產(chǎn)迎來了接連的政策嚴(yán)控加碼。
據(jù)悉，在海南明確建設(shè)為自貿(mào)港之前，3月31日，海南省發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》加碼樓市限購(gòu)政策，規(guī)定非瓊籍居民家庭只能買一套，而且首付要不低于七成。
僅半個(gè)月后，4月16日海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要求的通知》，4月22日，海南省政府再度發(fā)布政策，規(guī)定在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)；嚴(yán)格限貸、限制轉(zhuǎn)讓和價(jià)格備案管理，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，海南此次全省實(shí)施限購(gòu)做法，在于為了管制購(gòu)房投資投機(jī)行為，同時(shí)為海南自由港建設(shè)提供更好的環(huán)境。從購(gòu)房需求看，近期各類炒作概念的現(xiàn)象增加，所以對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，積極管控需求很有必要。而對(duì)于自由港來說，通過此類政策，利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，也可以為后續(xù)發(fā)展提供更好的土地等資源的支持。
事實(shí)上，在近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受海南新一輪改革開發(fā)政策紅利推出，海南省省會(huì)�？诘姆�?jī)r(jià)上漲過快，其新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲2.1%，排在第一位。
不過值得注意的是，在經(jīng)過2010年的“國(guó)際旅游島”概念熱炒后，海南樓市逐漸復(fù)蘇并走向火熱。雖然期間不乏房地產(chǎn)政策調(diào)控，但在過去的2018年春節(jié)，海南旅游熱引發(fā)的“天價(jià)機(jī)票”也讓業(yè)內(nèi)對(duì)海南樓市持續(xù)看好。
誰(shuí)是海南大地主？
誠(chéng)然，海南產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整勢(shì)必將影響區(qū)域內(nèi)樓市交易的走勢(shì)，長(zhǎng)期來看，甚至乎房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的局勢(shì)之變，而對(duì)于此前已經(jīng)在海南布局的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也必然會(huì)帶來影響，但誰(shuí)是海南的最大地主呢？
據(jù)資料顯示，企業(yè)在海南的土地儲(chǔ)備大概分兩類，一是本土企業(yè)的“自留地”，二是外來企業(yè)的“跑馬圈地”，其中“跑馬圈地”曾在2009年前后出現(xiàn)過小高峰。
彼時(shí)，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，“國(guó)字頭”的中糧集團(tuán)、中信集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)以及海航置業(yè)、富力地產(chǎn)魯能置業(yè)等少數(shù)幾個(gè)大地主，占據(jù)著海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的大部分江山。一些開發(fā)商經(jīng)過幾年的“圈地運(yùn)動(dòng)”，慢慢成為當(dāng)?shù)氐摹暗刂鳌�，手中擁有的土地�?chǔ)備均以千、萬(wàn)畝計(jì)。其中，包括雅居樂、富力、萬(wàn)科、魯能、新世界、保利地產(chǎn)，中糧集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)。
據(jù)各房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，恒大在海南共有16個(gè)項(xiàng)目，土地原值161.7億元，總土地面積高達(dá)1709.1萬(wàn)平方米；此外，融創(chuàng)在海南的總建筑面積為401.66萬(wàn)平方米，估計(jì)可銷售可出租建筑面積為221.17萬(wàn)平方米；深耕海南旅游地產(chǎn)多年的雅居樂在海南共有4個(gè)項(xiàng)目，占地總面積為1163萬(wàn)平方米，富力地產(chǎn)的權(quán)益可售總建筑面積為305.6萬(wàn)平方米，碧桂園海南土儲(chǔ)共有可售建面512萬(wàn)平方米；而海航則在海南18個(gè)縣擁有土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)，僅在�？诖笥⑸嚼蠙C(jī)場(chǎng)就擁有200公頃土地資源。
另外，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2017中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，目前已有恒大、萬(wàn)科、碧桂園、保利、中海、綠地、綠城、華潤(rùn)、融創(chuàng)、金地、魯能、新城、旭輝、中南置地、泰禾、龍光、寶龍、海航、北辰等19家百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入海南市場(chǎng)。
當(dāng)海南此次“決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴”之時(shí)，曾經(jīng)炙手可熱的土地儲(chǔ)備是否會(huì)成為未來公司業(yè)績(jī)的包袱呢？
對(duì)此，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，海南建設(shè)自貿(mào)港，并不意味著房地產(chǎn)出局，相反地可以想象，隨著產(chǎn)業(yè)和人口的導(dǎo)入以及政策的嚴(yán)控，海南的土地將越來越珍貴，海南的可售住房將越來越稀缺。
不過，房企可能要面對(duì)的是在土地開發(fā)中的角色之變�！霸诤Ｄ衔磥肀姸嗟亩ㄎ恢校a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)非常之大，比如文旅地產(chǎn)。未來，海南住房發(fā)展的主要出路就是租賃住宅、共享住宅，民間住房包括人均面積不多的農(nóng)村住房也會(huì)被鼓勵(lì)用于租賃住宅和度假民宿，其背后的邏輯就是在住房難以滿足需求的時(shí)候，提高住房利用效率�！�
具體到海南樓市，嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)發(fā)展角度看，潛在的購(gòu)房需求會(huì)減少，當(dāng)然這一點(diǎn)實(shí)際上也要求當(dāng)?shù)氐姆科蠛蜖I(yíng)銷部門積極做好應(yīng)對(duì)。同時(shí)，從實(shí)際情況看，當(dāng)前類似市場(chǎng)其實(shí)還有很多新的風(fēng)險(xiǎn)，類似后續(xù)各類虛假營(yíng)銷等內(nèi)容。這都是未來需要規(guī)范的。
“當(dāng)然，若是市場(chǎng)交易低迷，放開也不是說沒可能，但是房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的防范是大前提，否則放開反而是有負(fù)面影響了。當(dāng)前需要積極關(guān)注海南的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位，這是后續(xù)房地產(chǎn)參與的一個(gè)重要邏輯。”他認(rèn)為。
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