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數(shù)聚 民生熱點(diǎn)關(guān)切大眾需求

“房住不炒”依然是國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的發(fā)展思路。自去年4月10日發(fā)布調(diào)控政策以來(lái)，東莞住宅市場(chǎng)限購(gòu)已滿一周年。整體來(lái)看，來(lái)自深圳等地投資客撤離，東莞市場(chǎng)回歸理性，平穩(wěn)運(yùn)行。其中，受限購(gòu)政策影響最大的區(qū)域非東莞臨深片區(qū)莫屬。庫(kù)存壓力變大、商品房賣不動(dòng)等都成為了臨深樓市的特點(diǎn)。南都記者通過(guò)整合東莞市統(tǒng)計(jì)局和代理機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，臨深片區(qū)(包括黃江)住宅的價(jià)格同比“降溫”不少。同時(shí)，在供應(yīng)量大和庫(kù)存量較大的背景下，開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)兩種態(tài)度，一類為“觀望型”，不著急加推新品，等待好時(shí)機(jī)；另一類則是“快銷型”，通過(guò)低價(jià)銷售等方式，加快速度出貨，以價(jià)換量。

臨深片區(qū)一季度成交上升三成

去年4月限購(gòu)以來(lái)，東莞臨深片區(qū)樓市火速“降溫”，成交量跌入冰點(diǎn)。從新房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)中原研究中心透露，以2016年4月至17年3月和14年4月至18年3月兩個(gè)時(shí)間段作對(duì)比，東南臨深片區(qū)(不包括黃江)的成交量同比下降39%，網(wǎng)簽均價(jià)從21481元/㎡回落至18996元/㎡，同比下降12%。

從今年一季度的成交情況來(lái)看，東莞臨深片區(qū)樓市有回暖的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年一季度，東莞臨深片區(qū)成交1426套，面積達(dá)到15.75萬(wàn)㎡。與2017年相比，成交套數(shù)同比上升37.6%，成交面積同比上升37.5%。分析可發(fā)現(xiàn)，黃江以501套的成交量領(lǐng)跑臨深片區(qū)，也是臨深片區(qū)一季度成交量同比有所增長(zhǎng)的主因。業(yè)內(nèi)人士分析，一方面在于黃江多個(gè)樓盤積極推貨，同時(shí)采取低價(jià)促銷、抽獎(jiǎng)回饋等方式吸引本地客購(gòu)買力。

從購(gòu)房群體來(lái)看，限購(gòu)政策出臺(tái)前，東莞有90%的購(gòu)買力來(lái)自深圳客。但是限購(gòu)一年后，東莞的深圳客比例降至30%，大部分客源來(lái)自于當(dāng)?shù)鼐用窈椭苓呮?zhèn)街。而從二手房的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳客并沒(méi)有回流至二手房市場(chǎng)。一季度，東莞臨深片區(qū)二手房成交2455套，同比下降32%。

臨深片鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)同比下降

從鎮(zhèn)街來(lái)看，除鳳崗、樟木頭外，臨深片區(qū)的鎮(zhèn)街房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下跌態(tài)勢(shì)。首先分析房?jī)r(jià)上漲的鎮(zhèn)街，數(shù)據(jù)顯示，2018年，鳳崗3月銷售均價(jià)為36126元/㎡，同比上漲34.5%。南都記者了解到，鳳崗的房?jī)r(jià)上漲是因其藍(lán)山錦灣和益田玫瑰府邸的兩個(gè)樓盤高價(jià)開(kāi)盤，且主推別墅產(chǎn)品，因而導(dǎo)致成交均價(jià)上漲。另外，樟木頭的3月銷售均價(jià)為15830元/㎡，同比上漲7.3%。樟木頭一開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人分析，一直以來(lái)，樟木頭的地理位置處于中間黃江和塘廈之間，沒(méi)有直接接壤深圳，且缺少軌道交通。再加上樟木頭以二手房為主，缺少品牌房企項(xiàng)目，這使得樟木頭的住宅市場(chǎng)較為低調(diào)。但隨著東莞地鐵1號(hào)支線將在樟木頭設(shè)站，對(duì)接深圳22號(hào)線的消息釋放后，不少購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注樟木頭的樓市。

此外，塘廈、黃江、清溪三鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)均同比下降。中原戰(zhàn)略研究中心分析，在高庫(kù)存壓力下，不少樓盤采取以價(jià)換量的方式，快速出貨。

走訪

部分樓盤觀望市場(chǎng)

南都記者走訪部分臨深片區(qū)樓盤發(fā)現(xiàn)，不少樓盤為吸引深圳客，都先以出售公寓產(chǎn)品為主。同時(shí)，有開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略，也有開(kāi)發(fā)商處于觀望階段，放慢推貨速度。以“高價(jià)地”為例，其鳳崗的中海地塊———中海云麓公館已經(jīng)在去年公開(kāi)備案價(jià)，先推售別墅產(chǎn)品。但截至目前，該項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，還未有新動(dòng)態(tài)更新。其樟木頭的北大資源公館1898于上周已經(jīng)開(kāi)放樣板間，主推公寓產(chǎn)品，但還未釋放價(jià)格。南都記者在現(xiàn)場(chǎng)可見(jiàn)，北大資源公館已經(jīng)建好了一半。而其周邊有多個(gè)樓盤在以現(xiàn)樓發(fā)售，進(jìn)行低首付、底價(jià)促銷，價(jià)格最低至1.2萬(wàn)元/㎡。

與此同時(shí)，黃江的中央園著、中泰峰境則采用低價(jià)戰(zhàn)略。南都記者通過(guò)中介了解到，中泰峰境打出了“1.6萬(wàn)元/㎡起買臨深精裝房”的口號(hào)。同時(shí)，中央園著于上周開(kāi)盤，推出萬(wàn)元家電抽獎(jiǎng)的活動(dòng)。對(duì)此，一不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析，從目前來(lái)看，“高價(jià)地”并未對(duì)周邊房?jī)r(jià)造成太大的影響。去年的高價(jià)地樓盤一直在觀望樓市政策的動(dòng)向，想慢慢等待時(shí)機(jī)。但今年，這些樓盤也面臨要出貨的壓力。當(dāng)下，快速出貨才是王道。

分析

庫(kù)存快速走高 消化周期超一年

截至3月底，臨深片區(qū)住宅庫(kù)存面積為128.9萬(wàn)平方米，住宅套數(shù)為11210套，居?xùn)|莞整個(gè)片區(qū)中第一。中原研究中心表示，臨深樓市在政策調(diào)控下，深圳客退潮后，去化速度大幅放緩，一段時(shí)間里幾乎處于停滯狀態(tài)，庫(kù)存快速走高，庫(kù)存壓力急劇加大，達(dá)到22個(gè)月。對(duì)此，中原研究中心建議，房企需加大讓利步伐，加快讓資金回籠。而剛需客可以趁機(jī)入市。