對(duì)于深圳當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，短期可能會(huì)擠壓銷(xiāo)售型物業(yè)的土地供給，而中長(zhǎng)期則可以引導(dǎo)市場(chǎng)需求，這樣整體上利好房?jī)r(jià)的抑制。
時(shí)隔20年，深圳“房改”再度引發(fā)全國(guó)關(guān)注。
6月5日上午，深圳市住建局發(fā)布通告，就《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）向社會(huì)征求意見(jiàn)。
《意見(jiàn)》明確了面向未來(lái)18年（2018年至2035年）的住房發(fā)展目標(biāo)，同時(shí)對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整，規(guī)定了從2018年起，在新增居住用地中，保障性住房（政策性支持住房和公共租賃住房）比例不低于60%。
回歸居住屬性
《意見(jiàn)》顯示，到2035年，深圳將籌集建設(shè)各類住房170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。
深圳住房供應(yīng)體系正在被重塑。今后商品住房只占到深圳住房供應(yīng)的40%左右，價(jià)格繼續(xù)受宏觀調(diào)控限制。保障性住房里，40%是政策支持性住房，分為人才住房和安居型商品房，可租可售，租金分別為市場(chǎng)價(jià)的60%和50%；20%是公共租賃住房，只租不售，租金為市場(chǎng)價(jià)的30%左右。兩者均以小戶型為主。
深圳此次的房改，明顯增大了保障性住房的建設(shè)比例，日后保障性住房與商品住房比例進(jìn)一步提高，將使“住有所居”逐漸成為現(xiàn)實(shí)。
《意見(jiàn)》具體分為三個(gè)階段執(zhí)行：第一階段（近期）籌集各類住房42萬(wàn)套，保障性住房不少于25萬(wàn)套；第二階段（中期）籌集各類住房45萬(wàn)套，保障性住房不少于25萬(wàn)套；第三階段（遠(yuǎn)期），籌集各類住房83萬(wàn)套，保障性住房不少于50萬(wàn)套。
值得注意的是，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)可實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房買(mǎi)滿10年，可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。上海易居房地產(chǎn)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，當(dāng)前完全讓人才去租房而不去購(gòu)房還是有點(diǎn)困難的，但是如果有先租后購(gòu)的模式，租賃后可以享受購(gòu)房方面的優(yōu)惠，租房政策的推動(dòng)就更加容易了。
深圳“模式”的全國(guó)意義
十九大報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“深圳是國(guó)內(nèi)第一個(gè)把這句話分解為三個(gè)要點(diǎn)，進(jìn)行政策制度設(shè)計(jì)的城市，可以認(rèn)為對(duì)中央租賃政策有較好的解讀和學(xué)習(xí)，值得全國(guó)其他租賃城市主管機(jī)構(gòu)的學(xué)習(xí)�！�
1988年，第一次房改在深圳誕生，“住宅商品化”的理念走向全國(guó)；2018年，深圳二次房改，建立租售并舉的住房制度，“房住不炒”的理念深入人心。
《意見(jiàn)》重提“深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)”的概念，站在“四個(gè)走在全國(guó)前列”的高度，能否在全國(guó)形成推廣？《中國(guó)房地產(chǎn)金融》查閱深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年深圳GDP為22439億元，房地產(chǎn)增加至1882.10億元，增長(zhǎng)1.7%，占比8.4%。
58安居客房產(chǎn)研究院分析師王林燕在接受媒體采訪時(shí)表示，深圳對(duì)房地產(chǎn)的依賴度低于10%，這在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是很低了。對(duì)房地產(chǎn)依賴度最高的三亞依賴度可達(dá)到103.9%，其他的三個(gè)一線城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度均在12%以上。這也說(shuō)明深圳市最有條件“告別土地財(cái)政的”，在金融以及高科技兩大產(chǎn)業(yè)的支撐下，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，動(dòng)力強(qiáng)勁。
另一方面，活躍的市場(chǎng)也是重要原因之一。5月29日，深圳市住房建設(shè)局聯(lián)合深圳市規(guī)劃國(guó)土委、深圳市房屋租賃辦舉行深圳市租賃發(fā)展研討會(huì)，會(huì)上，深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，深圳常住人口的住房自有率為34%，即約1/3的常住人口居住在自有住房中，2/3的常住人口需通過(guò)租賃等方式解決居住問(wèn)題。
2017年12月，中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，深圳2000萬(wàn)的實(shí)際管理人口中，80%的人群租房居�。�1041萬(wàn)套存量住房中，70%長(zhǎng)期處于租賃狀態(tài)。目前，深圳租賃人口和租賃住房占比已成為全世界最大的住房租賃占比城市。
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
然而廣大購(gòu)房者關(guān)心的是，《意見(jiàn)》公布后，會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響？
6月1日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，深圳2018年5月新建商品住宅成交均價(jià)為54111元/平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降0.7%，已呈現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月下降的局面。
一二手房?jī)r(jià)格“剪刀差”猶存，“招商雙璽”搶房大戰(zhàn)的陰影尚未散去，近日，華潤(rùn)城潤(rùn)府“風(fēng)雨中離婚買(mǎi)房”又成為熱點(diǎn)。《意見(jiàn)》規(guī)定了未來(lái)商品住房占住房供應(yīng)總量的比例，日后商品房會(huì)“物以稀為貴”，價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)嗎？
深圳市住建局負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格的漲落由多方面因素決定。《意見(jiàn)》出臺(tái)的一個(gè)重要目的是堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系。
同時(shí)，《意見(jiàn)》提出堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求。這些政策的貫徹落實(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)于深圳當(dāng)前租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，短期可能會(huì)擠壓銷(xiāo)售型物業(yè)的土地供給，而中長(zhǎng)期則可以引導(dǎo)市場(chǎng)需求，這樣整體上利好房?jī)r(jià)的抑制。
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