自2009年兩會(huì)首次提出“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”，至今已醞釀了10年。今年兩會(huì)，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)展依然是外界關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)進(jìn)入攻堅(jiān)期。官方已經(jīng)明確，房地產(chǎn)稅由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，主要工作包括起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等。
房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)被列入十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃的第一類項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。2018年房地產(chǎn)稅立法列入全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)備審議項(xiàng)目，這些立法項(xiàng)目由有關(guān)方面抓緊調(diào)研和起草工作，視情在2018年或者以后年度安排審議。截至目前房地產(chǎn)稅法草案尚未提交全國(guó)人大常委會(huì)審議。
近期，隨著兩國(guó)兩會(huì)的召開(kāi)，房地產(chǎn)稅立法又有了最新進(jìn)展。
全國(guó)人大：正研究起草房地產(chǎn)稅法相關(guān)草案
3月9日，十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議在北京舉行記者會(huì)。
全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)副主任劉俊臣在回答媒體提問(wèn)時(shí)稱，按照人大常委會(huì)立法工作規(guī)劃，現(xiàn)在有關(guān)方面正在研究起草房地產(chǎn)稅法的草案，相關(guān)工作正在穩(wěn)步地進(jìn)行。
3月8日，全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)栗戰(zhàn)書(shū)在作關(guān)于全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作的報(bào)告時(shí)稱，今年集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括制定房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確保如期完成。
此外，今年的政府工作報(bào)告中也做出部署，提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員烏日?qǐng)D3月9日舉行的記者會(huì)上表示，房地產(chǎn)稅法由預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部共同起草，正在加緊推進(jìn)草案、進(jìn)行重大問(wèn)題的論證，條件成熟會(huì)提請(qǐng)人大委員會(huì)審議。
而目前關(guān)于房地產(chǎn)稅怎么改革的官方信息較少，不過(guò)財(cái)政部官員此前透露了改革思路。
2017年11月，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
2018年全國(guó)兩會(huì)上，時(shí)任財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌答記者問(wèn)時(shí)說(shuō)，房地產(chǎn)稅總體思路就是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。目前相關(guān)部門(mén)正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽(tīng)取意見(jiàn)史耀斌認(rèn)表示，中國(guó)房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)上會(huì)參考國(guó)際上共性的制度性安排。
除了借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)外，史耀斌強(qiáng)調(diào)，會(huì)按照中國(guó)的國(guó)情出發(fā)來(lái)合理設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅制度�！氨热缯f(shuō)合并整合相關(guān)的一些稅種，再比如說(shuō)合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。這樣的話，使我們?cè)O(shè)計(jì)的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)�！笔芬笳f(shuō)。
值得注意的是，史耀斌目前擔(dān)任全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)主任，而房地產(chǎn)稅法草案起草工作正是該委員會(huì)重點(diǎn)工作之一。
房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分
從官方對(duì)房地產(chǎn)稅的最新表述可以推測(cè)，房地產(chǎn)稅法草案可能已經(jīng)形成文本，在內(nèi)部征求意見(jiàn)后，目前仍存在一些重要分歧和問(wèn)題，需要多次論證并達(dá)成共識(shí)后再修改完善，而何時(shí)提交初審還會(huì)綜合考慮各方面影響因素謹(jǐn)慎行事，之后還要公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)、進(jìn)行再次審議等，最終待審議通過(guò)、立法完成后，各地還要制定實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步落地執(zhí)行。根據(jù)2020年要完成稅收法定原則的任務(wù)，房地產(chǎn)稅立法可能在2020年前完成。
證券時(shí)報(bào)文章指出，對(duì)于房地產(chǎn)稅何時(shí)落地意義不大，最關(guān)鍵的是將來(lái)在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)怎么收稅的問(wèn)題。根據(jù)原財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷提出的“立法先行、充分授權(quán)、分步實(shí)施”的原則，房地產(chǎn)稅立法之后，中央層面會(huì)明確一個(gè)總體框架，包括稅收征收范圍、豁免的基本條件、稅率的標(biāo)準(zhǔn)范圍等，主要是對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，同時(shí)還要對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行清理、歸并以及整個(gè)稅制的調(diào)整，在適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，增加持有環(huán)節(jié)的稅收。而具體的實(shí)施細(xì)節(jié)則會(huì)授權(quán)各省政府進(jìn)行明確，每個(gè)城市征收標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有差異，而且全國(guó)不會(huì)統(tǒng)一實(shí)施，而是根據(jù)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)分步實(shí)施。不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息已經(jīng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)每個(gè)地方的房產(chǎn)都征稅也就相當(dāng)于對(duì)個(gè)人名下全國(guó)的房產(chǎn)都征稅了，但在“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)稅的征收也會(huì)考慮到剛需和改善性需求，側(cè)重抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，普通老百姓無(wú)需過(guò)分擔(dān)心。
房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，通過(guò)減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收、增加持有環(huán)節(jié)稅收，能夠倒逼有多套房的人把多余的空置住房推向二手房和租賃市場(chǎng)，達(dá)到供需結(jié)構(gòu)的平衡，抑制投資投機(jī)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，作為地方稅種，房地產(chǎn)稅能夠改善稅制結(jié)構(gòu)，成為穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源，有利于改善地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，另外還有調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的作用。至于開(kāi)征后對(duì)市場(chǎng)的影響，短期主要體現(xiàn)在心理層面，不過(guò)由于房地產(chǎn)稅已經(jīng)“喊”了多年，投資客早有心理準(zhǔn)備，不會(huì)集中拋盤(pán)引起房?jī)r(jià)大跌，況且房?jī)r(jià)漲跌跟供求關(guān)系、當(dāng)?shù)谿DP、人口、金融政策、土地政策等多因素有關(guān)。而對(duì)于征稅可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房或租房人的擔(dān)心，還有待其他配套政策的規(guī)范實(shí)施和嚴(yán)格執(zhí)行。
能否替代土地出讓收入？
據(jù)了解，我國(guó)與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有11個(gè)，但大多集中于開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，2017年僅占地方本級(jí)稅收收入的7.2%，遠(yuǎn)低于OECD國(guó)家50%的平均水平。
我國(guó)保有環(huán)節(jié)稅收規(guī)模相對(duì)較少，主要在于稅基小。從征稅范圍來(lái)看，現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅對(duì)居民自用住房免征，對(duì)居民出租住房未強(qiáng)制征稅。從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，房產(chǎn)稅采用房產(chǎn)原值扣除10-30%或租金、城鎮(zhèn)土地使用稅采用固定單位稅額。
當(dāng)前，我國(guó)地方財(cái)政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。恒大研究院的一份報(bào)告顯示，2016年，地方本級(jí)財(cái)政收入中，土地出讓收入占比28.6%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，2016年房地產(chǎn)相關(guān)稅收中開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)規(guī)模占地方財(cái)政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。
恒大研究院首席房地產(chǎn)研究員夏磊對(duì)中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）表示，房地產(chǎn)稅改革的方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這兩個(gè)涉房涉地的稅種二稅合一，并對(duì)個(gè)人住房開(kāi)征房地產(chǎn)稅。目的是用房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入，完善地方稅制，使地方政府房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入適應(yīng)未來(lái)存量房時(shí)代新形勢(shì)。
根據(jù)恒大研究院建立的房地產(chǎn)稅規(guī)模測(cè)算模型，其測(cè)算結(jié)果表明：
短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅規(guī)模無(wú)法比擬土地出讓收入。以2017年土地出讓收入5.2萬(wàn)億為標(biāo)準(zhǔn)，要使房地產(chǎn)稅超過(guò)土地出讓收入；免征面積0平時(shí)，稅率需在2.5%以上；免征面積12平時(shí)，稅率需在4%以上。因此，如果免征面積超過(guò)12平，稅率在4%以內(nèi)，房地產(chǎn)稅無(wú)法替代土地出讓收入。
參考國(guó)際上0.6-6.7%的房地產(chǎn)稅收入比，我國(guó)合理的實(shí)際稅率為0.1-1%，對(duì)應(yīng)人均免征面積30平、綜合名義稅率0.3-3.5%。在目前的存量房規(guī)模和房?jī)r(jià)水平下，房地產(chǎn)稅1678-19579億，僅相當(dāng)于2017年土地出讓收入均值的3.2-37.6%。
短期內(nèi)，各省房地產(chǎn)稅均無(wú)法替代土地出讓收入。按免征面積30平，各省房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入的稅率臨界值位于4.8-23%，均遠(yuǎn)超當(dāng)前合理名義稅率上限3.5%。各省房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓收入替代度呈“東部沿海-中部-西部、東北和京滬”階梯式遞增，與地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入依賴度負(fù)相關(guān)。京滬進(jìn)入存量房時(shí)代，土地出讓收入不再是政府重要收入來(lái)源，同時(shí)房地產(chǎn)稅稅源規(guī)模大，因此替代度高。其他省份處于增量房時(shí)代，土地出讓收入遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)稅規(guī)模。因此，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市值越大的省份，土地出讓收入占地方財(cái)政的比重更高，替代度反而更低。
在夏磊看來(lái)，房地產(chǎn)稅長(zhǎng)期可完全替代土地出讓收入成為地方重要財(cái)政收入。一是隨著城鎮(zhèn)人口和人均居住面積提高，稅源規(guī)模大幅增加。二是若房?jī)r(jià)增速低于人均可支配收入增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)收入比將下降，居民可承受更高的實(shí)際稅率。三是隨著存量房時(shí)代逐步到來(lái)，土地出讓收入規(guī)模降低，地方政府征稅動(dòng)力提升。測(cè)算顯示，未來(lái)房地產(chǎn)稅上限可達(dá)7.2萬(wàn)億、占地方財(cái)政收入47.7%，超過(guò)2017年24%的土地出讓收入占地方財(cái)政收入比例。
需要注意的是，雖然短期房地產(chǎn)稅不能替代土地出讓收入，房地產(chǎn)稅對(duì)預(yù)期有顯著影響。一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，地方土地出讓收入預(yù)期將有下滑，因此，房地產(chǎn)稅與土地出讓收入，在一定時(shí)期存在“蹺蹺板”關(guān)系，此消彼長(zhǎng)，不能完全替代。
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