“房住不炒”主基調(diào)下，限競(jìng)房成為北京市場(chǎng)的主力軍，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)則在逐步增加。據(jù)北京市住建委官方信息，當(dāng)前在建共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目共計(jì)可提供房源約6.55萬(wàn)套，今年上半年將再出讓9宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊。
隨著政策逐步深入推進(jìn)，身處開發(fā)環(huán)節(jié)的房企與終端購(gòu)房者之間產(chǎn)生了某種默契，對(duì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出，各項(xiàng)配套齊全的項(xiàng)目都是哄搶，即使價(jià)格不夠“美麗”。《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者通過(guò)走訪了解到，一邊是共有產(chǎn)權(quán)地塊供應(yīng)量增加，而另一邊是入市共有產(chǎn)權(quán)房源銷售遇冷。
本報(bào)記者了解到，多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目首次選房結(jié)果并不理想，就算走完了網(wǎng)申、聯(lián)網(wǎng)審核、公開搖號(hào)三項(xiàng)流程，到最終選房時(shí)，仍有大量購(gòu)房者選擇了放棄，有項(xiàng)目第一次選房時(shí)棄選率接近99%。
有項(xiàng)目首次選房棄選率接近99%
5月11日~12日，共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目韓建慧園進(jìn)行了第一次選房活動(dòng)。公開信息顯示，韓建慧園位于房山區(qū)韓河村，10公里范圍內(nèi)沒(méi)有地鐵站，到距離最近的公交車站步行需要約12分鐘;該項(xiàng)目購(gòu)房者占產(chǎn)權(quán)比例為85%，對(duì)外售價(jià)13500元/平方米(含全裝修標(biāo)準(zhǔn))，與其相鄰的老項(xiàng)目韓河雅苑目前二手房掛牌價(jià)約為17000元/平方米。
韓建慧園此次共推出1107套房源，1776戶參與選房，最終售出328套，剩余779套，去化率29.6%，棄選率為81.5%。作為目前北京市場(chǎng)單價(jià)最低的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，韓建慧園第一次選房的去化率不算低。
一個(gè)月前，位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目金融街·金悅嘉苑第一次選房時(shí)，雖然有將近4000戶參與其中，但1244套房源最終僅賣出去60套，搖號(hào)家庭棄選率高達(dá)98%。記者走訪金融街·金悅嘉苑項(xiàng)目時(shí)，銷售人員直言第一次選房效果不理想。“大家覺(jué)得限制太多，還有很多人沒(méi)有想清楚買房的用途�！�
就區(qū)域位置而言，金融街·金悅嘉苑位于房山區(qū)良鄉(xiāng)新城，距離地鐵房山線良鄉(xiāng)南關(guān)站約5公里，其銷售展示中心設(shè)在距離項(xiàng)目實(shí)際位置10公里處。銷售人員介紹說(shuō)：“根據(jù)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，基本上項(xiàng)目明年交房入住后，再過(guò)兩年，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套也都建起來(lái)了�！�
就價(jià)格而言，與緊鄰的競(jìng)品金樾和著對(duì)比，金融街·金悅嘉苑價(jià)格差距不算大。金樾和著為限競(jìng)房項(xiàng)目，在售房源均價(jià)約為36000元/平方米;金融街·金悅嘉苑單價(jià)為26000元/平方米，購(gòu)房者占有80%產(chǎn)權(quán)比例。
“第一，金悅嘉苑如果按照100%產(chǎn)權(quán)來(lái)計(jì)算，價(jià)格也有32500元/平方米了;第二，共有產(chǎn)權(quán)房將來(lái)只能賣給符合共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買資質(zhì)的人;第三，如果將來(lái)急需用錢，要拿房子去抵押時(shí)，一旦還不起錢，房子拍賣時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生糾紛�！苯痖泻椭N售人員分析道。
共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目首次選房出現(xiàn)高棄選率在市場(chǎng)中并不少見(jiàn)。2018年底，大興區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目四季盛景園首次選房時(shí)推出2224套房源，2202人參與選房，但當(dāng)天僅賣出28套，剩余2196套，棄選率接近99%。目前該項(xiàng)目處于二次網(wǎng)申資格核驗(yàn)中。住建委最新信息顯示，已簽約為25套。
“共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)要求比較嚴(yán)，第一次選房時(shí)很多人本身資質(zhì)就是有問(wèn)題的，加上一部分人雖然通過(guò)了資質(zhì)審核，但是征信或其他方面有問(wèn)題，很多因素導(dǎo)致最終的成交率低，這很正常。”四季盛景園銷售人員說(shuō)。
一位前十強(qiáng)房企高管分析稱，共有產(chǎn)權(quán)住房，主要存在兩個(gè)問(wèn)題：一是所在地理位置偏僻，交通不便;二是產(chǎn)權(quán)分割，不便于未來(lái)的交易。上述三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目均是周圍5公里范圍內(nèi)未接駁地鐵。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)銷售遇冷的原因可以總結(jié)為三點(diǎn)，一是所處地段問(wèn)題，“無(wú)論共有產(chǎn)權(quán)房還是限競(jìng)房，位置好的去化都比較好”;二是現(xiàn)在信貸政策收緊，貸款難度增加，對(duì)購(gòu)房者影響較大;三是北京近兩年限競(jìng)房入市房源井噴，共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量也很多，購(gòu)房者有了更多選擇余地，也是現(xiàn)在市場(chǎng)比較蕭條的一個(gè)原因。
上半年擬供應(yīng)9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊
根據(jù)北京市住建委4月23日公開的數(shù)據(jù)，截至當(dāng)日，全市共有64個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目(含轉(zhuǎn)化項(xiàng)目33個(gè))實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)，均在建設(shè)過(guò)程中，可提供房源約6.55萬(wàn)套。
按照北京市住建委的規(guī)劃，今年上半年將再供應(yīng)9宗共有產(chǎn)權(quán)地塊。5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)舉行了2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目推介會(huì)，上半年北京市計(jì)劃出讓44宗住宅用地，其中包括9宗共有產(chǎn)權(quán)用地。44宗住宅地共計(jì)出讓面積321公頃，9宗共有產(chǎn)權(quán)出讓面積為57公頃。
北京市自2017年8月推出共有產(chǎn)權(quán)房政策以來(lái)，該類房源被視為剛需群體的“福利”;但在土地市場(chǎng)，共有產(chǎn)權(quán)房地塊一開始并不受房企“待見(jiàn)”，屢現(xiàn)流拍。
2018年1月25日的一場(chǎng)土拍中，三宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊有兩宗因無(wú)人報(bào)名流拍，一宗以較低溢價(jià)成交。流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村，起拍價(jià)高達(dá)50.58億元和41.78億元，規(guī)劃建筑面積分別為16.35萬(wàn)平方米、13.18萬(wàn)平方米，由此測(cè)算兩宗地塊樓面地價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房的銷售均價(jià)則被限定在4.3萬(wàn)元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。
彼時(shí)有房企人士接受本報(bào)記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱“根本掙不到錢”。但如今共有產(chǎn)權(quán)房經(jīng)過(guò)兩年實(shí)踐，房企對(duì)于拿地的態(tài)度似乎已有所轉(zhuǎn)變。
前述房企高管認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房主要是在北京力推，其他城市很少，這既反映出其他城市在這個(gè)事情上的態(tài)度，也反映出市場(chǎng)的認(rèn)可度�！皩�(duì)房企而言，如果不拿這樣的土地，就無(wú)法繼續(xù)留在北京。我想，經(jīng)歷了這兩年的實(shí)踐，開發(fā)商們應(yīng)該是終于想明白了的�！�
一位在央企投資管理部門參與拿地的人士告訴記者，共有產(chǎn)權(quán)地塊的測(cè)算邏輯和商品房是一樣的，最重要還是要看房企整體的運(yùn)作能力，不同房企的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在不同條線上，比如說(shuō)開發(fā)報(bào)建、建安成本控制、營(yíng)銷去化能力、區(qū)位條件等因素�！暗貎r(jià)低、位置好的地塊當(dāng)然能夠錦上添花�！�
記者注意到，2019年1月16日，朝陽(yáng)區(qū)東壩一宗共有產(chǎn)權(quán)房地塊拍賣時(shí)受到房企追捧，吸引了包括中海、保利、華潤(rùn)等在內(nèi)的17家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)多輪角逐后，被“華潤(rùn)天恒建工”聯(lián)合體以20.6億元收入囊中，溢價(jià)率為37.33%。該地塊起始價(jià)15億元，建設(shè)用地面積約4.15萬(wàn)平方米，建筑面積約8.72萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)約為2.4萬(wàn)元/平方米，銷售價(jià)格則限定在37000 元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。
多位業(yè)內(nèi)人士接受媒體采訪時(shí)分析稱，該地塊受歡迎的主要原因是其區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)公開信息，該地塊周邊規(guī)劃有三條地鐵線路，以及學(xué)校、購(gòu)物中心等配套較為齊全。
在張大偉看來(lái)，對(duì)開發(fā)商而言，拿哪塊地和地塊屬性關(guān)系不大，位置好的地塊，無(wú)論限競(jìng)房還是共有產(chǎn)權(quán)房，開發(fā)商都會(huì)競(jìng)拍�！皩�(duì)于開發(fā)商而言，每平方米賣5萬(wàn)多元的限競(jìng)房和賣2萬(wàn)多元的共有產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有區(qū)別，拿地的基準(zhǔn)價(jià)不一樣。反正都是限定價(jià)格的房產(chǎn)，開發(fā)商更看重的是區(qū)域供應(yīng)量多不多，區(qū)域交通是否方便，如果是五六環(huán)外，又沒(méi)地鐵的地塊，現(xiàn)在地塊成交溢價(jià)率都不高。其實(shí)價(jià)格高的反倒賣得快，因?yàn)閮r(jià)格高意味著位置好�！�
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