在發(fā)達國家，疫情后復蘇正在迅速推進。在美國，46%的人口完全接種了疫苗，制造業(yè)和服務業(yè)的擴張速度接近歷史最高水平。即使是在復蘇較慢、最初為疫苗推廣而掙扎的歐元區(qū)，隨著經濟重開和免疫計劃大幅加快，商業(yè)活動也以15年來最快的速度增長。
然而，日本的經濟復蘇卻難以獲得動力。上周公布的調查數據顯示，受新冠病毒疫情再次爆發(fā)的拖累，私營部門活動在6月底處于收縮區(qū)域，這迫使政府在大城市實施緊急狀態(tài)。
1. 疫情下經濟困局難破，房地產市場卻排名世界前列
在美國和歐洲，恢復正常意味著增長和貨幣刺激的退出。在日本，這意味著持續(xù)的通縮壓力和超寬松的貨幣政策。同樣令人擔憂的是，日本在疫苗接種方面遠遠落后，只有9%的人口完成了疫苗接種。
然而，盡管亞洲最大的發(fā)達經濟體可能錯過了發(fā)達世界的大幅反彈，但它一直是疫情爆發(fā)以來最具彈性、表現最好的房地產投資市場之一。
仲量聯行的數據顯示，今年第一季度，東京是僅次于波士頓的全球交易量第二高的城市房地產投資市場，交易量接近80億美元，在2020年全年排名第三。
同樣令人印象深刻的是，去年海外投資占比達到34%，為2007年以來的最高比例。另一個更顯著的比率是，和同屬于亞洲市場的中國和韓國相比，日本的國內房地產投資占比最高。
仲量聯行的數據顯示，盡管病毒引發(fā)了人們對未來寫字樓需求的擔憂，但今年第一季度，寫字樓占日本投資交易的52%，與疫情前的水平相當。盡管東京的租金承受著壓力，但去年寫字樓的凈吸收率甚至高于2019年，這有助于將東京的空置率保持在2%以下。
第一太平戴維斯駐東京的亞太(不包括大中華區(qū))首席執(zhí)行官曼奇尼表示，日本房地產投資市場的強勁表現表明，引人注目的黯淡經濟數據對投資者情緒幾乎沒有影響。
2. 為何日本能成為亞洲房地產投資的“明星”？
不過，其他國家特有的因素有助于解釋為什么房地產投資者會被吸引到日本。
首先，亞洲沒有其他市場具備日本所提供的流動性和穩(wěn)定性。日本不僅在亞洲年度交易量中占據最大份額，而且長期以來一直被視為一個安全港，其支撐因素包括政治穩(wěn)定、相對較高的市場透明度和擁有大量可靠租戶的核心房產。
其次，盡管外國投資者面臨著來自成熟的本地機構投資者基礎的激烈競爭，但國內資本的實力使日本房地產市場更能抵御外部沖擊。它還增加了該行業(yè)的深度，為海外投資者實現規(guī)模提供了堅實的基礎。
第三，投資市場正在拓寬，買家將目光投向東京以外的地方。仲量聯行的數據顯示，今年第一季度，日本第二大城市大阪是全球交易量第15大的房地產市場，而大大阪、名古屋和福岡地區(qū)去年合計占日本交易量的四分之一，2010年這一比例為12%。
第四，日本房地產市場的成熟及其充足的流動性，在物流和多戶住宅領域尤其具有優(yōu)勢，這是自疫情爆發(fā)以來最受歡迎的兩個資產類別。根據房地產咨詢公司RCA的數據，去年日本占亞洲物流交易的39%，投資者越來越被吸引到更大的地區(qū)城市。
然而，正是日本租房行業(yè)的吸引力，在很大程度上解釋了該國房地產市場的強勁表現。日本的多戶住宅市場是亞洲規(guī)模最大、全球流動性最強的市場之一，它符合正確的標準：入住率持續(xù)高企，租金收入穩(wěn)定而富有彈性，由于日本的超低借貸成本和收益率進一步壓縮的空間，其定價具有吸引力。
同樣重要的是，文化因素也在起作用。與自疫情爆發(fā)以來席卷美國和歐洲的大規(guī)模裁員形成鮮明對比的是，日本不贊成大規(guī)模裁員。此外，工人們更渴望回到辦公室。這兩個因素都支撐了多戶家庭資產的韌性。
說到發(fā)達經濟體的快速復蘇，日本顯得與眾不同。然而，在房地產投資市場，它是亞洲的明星。
甘公網安備 62010202000715號
設計制作 宏點網絡
